Rekordowa jakość spłat hipotek w Polsce, ale portfel kurczy się mimo wysokiej sprzedaży
Spłacalność kredytów mieszkaniowych w Polsce jeszcze nigdy nie wyglądała tak dobrze i tak szybko, a I kwartał ponownie przyniósł rekord. W uproszczeniu: jeśli potraktować jako próbkę 100 tys. zł udzielonych przez banki na cele mieszkaniowe, to kłopoty ze spłatą dotyczą jedynie 1110 zł. Ten obraz wciąż w największym stopniu zaburzają pozostałości po hipotekach frankowych.
Polski rynek kredytów hipotecznych pozostaje pełen „ale” i paradoksów. Dobrym przykładem jest I kwartał 2026 r., kiedy sprzedano ponad 73 tys. kredytów na nienotowaną wcześniej kwotę 13,6 mld zł, jednak w tych wynikach rekordowy udział miały refinansowania. Podobne „ale” widać także w jakości spłat — dane za styczeń–marzec 2026 r. ponownie przynoszą optymistyczny rekord.
Banki mają obowiązek cyklicznie raportować do nadzoru oraz banku centralnego kondycję portfeli kredytowych. Wśród kluczowych miar znajduje się ocena jakości w ujęciu ryzyka kredytowego, czyli rozróżnienie pomiędzy umowami obsługiwanymi terminowo a takimi, gdzie pojawiają się mniejsze lub większe wątpliwości co do dalszej spłaty. Za kredyty zagrożone uznaje się te, w których wystąpiły istotne opóźnienia w regulowaniu zobowiązania. W złotowych hipotekach udział takich umów od kilku kwartałów systematycznie zniżkuje, schodząc do kolejnych historycznych minimów.
AMRON wskazuje, że na koniec I kw. 2026 r. wskaźnik ponownie poprawił wcześniejsze minima. Odsetek kredytów zagrożonych w segmencie hipotek w złotych spadł do 1,11 proc. Przy uproszczeniu zasad klasyfikacji można to ująć tak: na każde 100 tys. zł pożyczone przez banki, do kategorii „poważny problem ze spłatą” trafia jedynie 1110 zł. Dokładnie trzy lata wcześniej ten poziom był ponad dwukrotnie wyższy.
Na tle bardzo dobrych danych dla hipotek złotowych wyraźnie odcina się sytuacja resztek portfela kredytów opartych o franka. Około 12,5 procent hipotek CHF kwalifikuje się jako zagrożone, co jest wynikiem słabszym niż obecne odczyty dla kredytów gotówkowych liczone metodologią BIK (gdzie analizuje się udział rachunków z opóźnieniem przekraczającym 90 dni).
AMRON zwraca uwagę, że na przebieg wskaźników dla hipotek frankowych najmocniej wpłynęły spory sądowe pomiędzy klientami i bankami. Portfel pogarszał jakość, ponieważ część kredytobiorców po wniesieniu pozwu wstrzymywała spłatę (zwiększał się licznik), a równolegle spadała wartość aktywnych umów (zmniejszał się mianownik). Zdecydowanie stabilniej wypadają pozostałe walutowe kredyty mieszkaniowe — w tej grupie kredyty zagrożone (EUR i pozostałe) stanowią 2,24 proc. portfela, a wskaźnik obniżył się o 0,04 pp. wobec końca 2025 r.
Wskaźniki pokazują, że Polacy regulują zobowiązania mieszkaniowe wyjątkowo rzetelnie, ale jednocześnie redukują zadłużenie szybciej, niż podpisują nowe umowy. Mimo rekordowej sprzedaży liczba aktywnych kredytów hipotecznych spada.
AMRON podaje, że na koniec I kwartału aktywnych było 2,14 mln kontraktów. W szczytowym punkcie rynku, w 2021 r., liczba czynnych umów wynosiła 2,54 mln, co oznacza spadek o 400 tys. kredytów hipotecznych w ciągu 5 lat. W ujęciu ilościowym rynek się kurczy, a trend ten nie wykazuje odwrócenia — w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. portfel zmniejszył się o kolejne prawie 9 tys. umów.
Skracaniu ulega również przeciętny „cykl życia” kredytu mieszkaniowego. Około dekadę temu, według szacunków ZBP, było to ok. 17 lat, a później pojawiały się kalkulacje rzędu 12–14 lat. Podczas ostatniej konferencji prasowej Związku Banków Polskich poinformowano, że na podstawie najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej oraz samych banków, średni okres spłaty hipoteki to już 9 lat.
W praktyce oznacza to, że kredytobiorcy nie tylko częściej nadpłacają zadłużenie, ale też aktywnie nim zarządzają, w tym przenosząc finansowanie pomiędzy bankami. To dodatkowo wzmacnia wniosek, że narracja o „kredytowej pętli na 30 lat” coraz słabiej pasuje do realiów.
Źródło: