Warszawa: ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego przyspieszają, choć w wielu dzielnicach nadal poniżej poziomów sprzed dwóch lat
Pomimo tego, że w większości warszawskich dzielnic przeciętne stawki ofertowe mieszkań z drugiej ręki pozostają niższe niż dwa lata temu, a w ujęciu rocznym wzrosty najczęściej nie przekraczają 5 proc., dane z ostatnich miesięcy wskazują na wyraźne podbijanie oczekiwań przez sprzedających. Analizujemy, jakie ceny pojawiają się obecnie w ogłoszeniach m.in. na Mokotowie, Woli, Bielanach oraz na Pradze.
Z danych serwisu SonarHome.pl wynika, że do wyraźniejszego odbicia wycen ofertowych na rynku wtórnym doszło w maju. Względem kwietnia średnia cena ofertowa w Warszawie rosła zazwyczaj o 2-3 proc. m/m. Na tle reszty wyróżniała się Białołęka, gdzie średnia wycena spadła o 3,1 proc., Praga-Północ ze wzrostem blisko 5 proc. oraz Żoliborz, na którym średnia stawka ofertowa wzrosła o 8 proc. m/m. Poza Białołęką majowe podwyżki w ogłoszeniach były zdecydowanie mocniejsze niż w kwietniu, kiedy w większości dzielnic dynamika nie przekroczyła 1 proc. m/m.
Trend wzrostowy, który zaczął być zauważalny jesienią 2025 r., przełożył się na to, że w ujęciu rocznym w maju 2026 r. przeciętna wycena mieszkań z drugiej ręki była wyższa od 2 proc. (Białołęka) do 10 proc. (Praga-Północ). Jednocześnie wciąż można stwierdzić, że w przeważającej części dzielnic sprzedający żądają średnio mniej niż dwa lata temu, gdy stawki osiągnęły maksimum po skoku popytu wywołanym programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Mimo że dopłaty do kredytów obejmowały wyłącznie rynek pierwotny, sprzedający na rynku wtórnym zareagowali równolegle (z niewielkim opóźnieniem) i – podobnie jak deweloperzy – podnieśli swoje oczekiwania.
Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych dzielnicach Warszawy w maju 2026 r. – rynek wtórny: Śródmieście 20 625 zł/mkw. (+2,2 proc. m/m; +4,7 proc. r/r; -2,2 proc. względem maja 2023 r.); Żoliborz 18 782 (+8,0; +8,6; +5,5); Wola 17 985 (+2,3; +6,0; -0,6); Wilanów 17 850 (+2,7; +3,4; -0,1); Mokotów 16 664 (+3,1; +4,2; -0,4); Ochota 16 327 (+2,6; +4,8; -0,2); Praga-Północ 16 142 (+4,8; +10,0; +3,1); Włochy 15 440 (+3,2; +5,1; -0,9); Praga-Południe 15 071 (+3,3; +6,4; +0,2); Ursynów 14 852 (+2,1; +3,5; -1,7); Bemowo 14 546 (+2,9; +5,3; +0,8); Bielany 14 351 (+3,0; +6,4; -3,2); Ursus 13 680 (+2,8; +4,6; +0,4); Wawer 13 216 (+2,4; +2,2; +7,6); Targówek 13 200 (+2,6; +4,1; -1,9); Białołęka 12 550 (-3,1; +2,0; -1,0); Rembertów 12 077 (+1,2; +6,2; -0,8). Źródło: SonarHome.pl.
Największa dwuletnia korekta dotyczyła Bielan, gdzie średnia wycena spadła o 3,2 proc., natomiast w Śródmieściu w maju 2026 r. średnia cena ofertowa była o 2,2 proc. niższa niż dwa lata wcześniej. Odmienna sytuacja dotyczy Żoliborza, Pragi-Północ oraz Wawra – tam w perspektywie dwóch lat stawki są wyższe o 3 do ponad 7,5 proc. w porównaniu z majem 2024 r.
W ostatnich miesiącach średnie ceny ofertowe stopniowo zbliżają się do wcześniejszego maksimum, notowanego pomiędzy kwietniem a czerwcem 2024 r. W pięciu dzielnicach Warszawy maj 2026 r. przyniósł jednak wyjście powyżej dotychczasowych rekordów. Najsilniej – o ok. 3 proc. względem poprzedniego szczytu – wzrosła wycena mieszkań na rynku wtórnym na Żoliborzu i Pradze-Północ, czemu sprzyjał w szczególności majowy skok. Na tak wyraźną i przyspieszającą dynamikę mogła wpływać m.in. zmieniająca się struktura dostępnych ofert, a podwyżki przekraczające 5 proc. m/m i dochodzące do 10 proc. r/r mogą być częściowo efektem zainteresowania kupujących tańszymi lokalami oraz ich wycofywania z rynku.
Jednocześnie trudno pominąć skalę wzrostu oczekiwań sprzedających w horyzoncie trzyletnim. W zestawieniu z okresem sprzed wdrożenia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, czyli względem maja 2023 r., przeciętne stawki ofertowe są dziś wyższe od 19 proc. (Wilanów) do ponad 35 proc. (Praga-Północ), co w ujęciu nominalnym oznacza wzrost o ok. 2,8 tys. zł/mkw. do 4,3 tys. zł/mkw.
Z perspektywy kupujących na rynku wtórnym wciąż istnieje przestrzeń do obniżenia ceny transakcyjnej względem ofertowej. Jak wskazuje raport „Barometr” przygotowany przez Metrohouse i Credipass, w I kw. 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Warszawie należały do wyższych wśród największych miast w Polsce. Średnio dało się negocjować 2,6 proc., czyli o 1,2 pp. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r. Równolegle sprzedający mieszkania z drugiej ręki w stolicy w szczególnie dużym stopniu zawyżali stawki wpisywane w ogłoszeniach. W trakcie ekspozycji oferty ich oczekiwania obniżały się przeciętnie o proc. Źródło: