Rynek mieszkaniowy: rośnie rozjazd między cenami w ogłoszeniach a kwotami z aktów notarialnych
Z perspektywy średnich stawek ofertowych mogłoby się wydawać, że dynamika wzrostu cen mieszkań znów nabiera tempa. Inny obraz pokazują jednak przeciętne wartości widoczne w aktach notarialnych, które coraz częściej zniżkują – również w ujęciu rok do roku – co wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. W efekcie po raz kolejny powiększyła się różnica między oczekiwaniami sprzedających a kwotami realnie płaconymi za lokale.
Na największych rynkach wtórnych rozbieżności między średnimi cenami z ogłoszeń a średnimi cenami transakcyjnymi w I kw. 2026 r. mieściły się w przedziale od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. W I kw. 2026 r. zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) ukształtowała się na poziomie 13 477 zł/mkw. Oznaczało to spadek o 0,7 proc. zarówno względem poprzedniego kwartału, jak i względem analogicznego okresu sprzed roku; w ujęciu rocznym był to pierwszy taki przypadek od blisko dwunastu lat.
Jednocześnie średnia cena ofertowa, liczona kwartalnie, poszła w górę: w I kw. 2026 r., po krótkiej przerwie, ponownie przekroczyła 15 tys. zł/mkw. i była o 1 proc. wyższa niż w IV kw. 2025 r., a także o 1,5 proc. wyższa niż rok wcześniej. Dla porównania, w analogicznym momencie przed rokiem opisywany był wzrost przekraczający 5,5 proc. r/r.
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w I kw. 2026 r. – rynek wtórny: Warszawa 18 919 vs 16 393 (różnica 15,4 proc.; zmiana k/k +2,7 proc.; zmiana r/r +4,6 proc.), Kraków 16 566 vs 15 110 (9,6 proc.; +0,5 proc.; +0,9 proc.), Wrocław 13 547 vs 12 632 (7,2 proc.; -0,8 proc.; -1,3 proc.), Gdańsk 16 261 vs 13 870 (17,2 proc.; -0,2 proc.; -1,6 proc.), Poznań 12 378 vs 10 677 (15,9 proc.; +6,0 proc.; +7,0 proc.), Łódź 8984 vs 7971 (12,7 proc.; +4,8 proc.; +1,3 proc.), Katowice 8754 vs 8054 (8,7 proc.; +0,7 proc.; -1,7 proc.). Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.
W I kw. 2026 r. wśród miast wojewódzkich spadek średniej ceny ofertowej odnotowano wyłącznie w Katowicach i Lublinie. Prawie bez zmian utrzymała się średnia wycena mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie i Wrocławiu. Zwyżki – choć słabsze niż rok wcześniej – pojawiły się w Gdańsku i Gdyni (średnia cena ofertowa wzrosła o ponad 2 proc. k/k), w Poznaniu (+1,9 proc. k/k), a najsilniej w Łodzi, gdzie w ogłoszeniach wpisywano średnio o 3,5 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej.
Jeśli chodzi o średnie kwoty z aktów notarialnych, kwartalne spadki wystąpiły w Katowicach, Lublinie, Łodzi, Poznaniu i Warszawie, a w grupie mniejszych miast wojewódzkich również w Zielonej Górze, Białymstoku i Olsztynie.
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w I kw. 2026 r. – rynek pierwotny: Warszawa 18 056 vs 16 475 (różnica 9,6 proc.; zmiana k/k +1,8 proc.; zmiana r/r +6,5 proc.), Kraków 16 859 vs 15 384 (9,6 proc.; +0,1 proc.; -0,4 proc.), Wrocław 15 444 vs 13 903 (11,1 proc.; -0,4 proc.; +2,5 proc.), Gdańsk 16 432 vs 14 647 (12,2 proc.; +2,2 proc.; +7,6 proc.), Poznań 13 778 vs 12 627 (9,1 proc.; +1,4 proc.; +4,9 proc.), Łódź 11 563 vs 9758 (18,5 proc.; +3,3 proc.; +0,4 proc.), Katowice 12 629 vs 12 031 (5,0 proc.; +0,2 proc.; +1,2 proc.). Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego.
W ujęciu kwartalnym największe zwiększenie różnicy między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi dotyczyło przede wszystkim Poznania, gdzie po raz pierwszy od dziesięciu lat przekroczono poziom 15 proc. (+6 pp. k/k i +7 pp. r/r). Najwyższy rozjazd zanotowano w Gdańsku (17,2 proc. i -0,2 pp. k/k), przy czym w tym mieście średnie oczekiwania sprzedających oraz faktyczne ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego rosły w zbliżonym tempie. Tradycyjnie najbardziej zbliżone do siebie średnie poziomy cen ofertowych i transakcyjnych obserwowano w mniejszych miastach wojewódzkich: w Rzeszowie różnica w I kw. 2026 r. sięgnęła 2,7 proc., a w Kielcach i Zielonej Górze wyniosła 6,4 proc. W jednej ze stolic woj. lubuskiego w ciągu kwartału rozbieżność zwiększyła się o blisko 7 pp., ponieważ trzy miesiące wcześniej wystąpiła tam anomalia – średnio za mieszkania na rynku wtórnym płacono mniej, niż wynikało z kwot wpisywanych w aktach notarialnych.
Choć początek 2026 r. oznaczał spadek możliwości negocjacyjnych przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, to – według raportu „Barometr” Metrohouse i Credipass – właściciele lokali z drugiej ręki nadal wyraźnie zawyżają ceny. Mimo tej zmiany przeciętny potencjał negocjacyjny nie należał do rekordowo niskich i w większości analiz przekraczał 2,5 proc.
W pierwszych miesiącach 2026 r. sprzedający częściej niż pod koniec 2025 r. nietrafnie ustawiali poziom wyjściowy w ogłoszeniach. Średnie różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi mieściły się od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie, po 5,4 proc. w Łodzi. Poza Krakowem oznaczało to wynik wyższy o ok. 1 do blisko 3 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem. MKZ Źródło: