Rynek mieszkań hamuje, rośnie rozjazd między ofertą a transakcją; grunty nadal w trendzie wzrostowym
Na polskim rynku mieszkaniowym widać przejście w stronę stabilizacji i wyraźne osłabienie tempa wzrostów. Mimo że indeks cen pozostaje na ścieżce zwyżkowej, w największych ośrodkach coraz częściej pojawiają się lokalne korekty stawek ofertowych. Jednocześnie powiększa się różnica między cenami z ogłoszeń a kwotami finalnie płaconymi za lokale. Na tle tych zjawisk relatywnie najsilniej trzyma się rynek gruntów, gdzie ceny wciąż idą w górę.
W maju 2026 r. indeks opisujący sytuację na krajowym rynku mieszkaniowym, opracowywany dla Bankier.pl przez Cenatorium, osiągnął 119,36 pkt. To wynik o 0,34 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 3,11 pkt wyższy niż w maju 2025 r.
Również indeks liczony dla największych rynków – z pominięciem Warszawy (Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi) – wzrósł, przy czym miesięczna dynamika była najsłabsza w tym roku. W maju wskaźnik wyniósł 133,95 pkt, co oznacza wzrost o 0,22 pkt względem kwietnia oraz o 3,63 pkt w ujęciu rocznym.
Z danych monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium wynika, że nadal da się wskazać miasta, w których średnie kwoty widniejące w ogłoszeniach spadają. Maj przyniósł obniżki w relacji do kwietnia – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – w Krakowie, Gdyni oraz Poznaniu.
Małgorzata Wełnowska, ekspert ds. wycen i analiz nieruchomości w Cenatorium, podaje, że w Gdańsku przeciętna cena na rynku pierwotnym obniżyła się o 1 proc. m/m, natomiast na wtórnym wzrosła o 0,2 proc. m/m. Z kolei wzrosty odnotowano we Wrocławiu i Łodzi, gdzie trend podwyżek i „doganianie” poziomów notowanych w pozostałych największych miastach utrzymuje się od dłuższego czasu.
W Warszawie w maju na rynku pierwotnym kontynuowana była korekta rozpoczęta w kwietniu: według Cenatorium średnia wycena mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła o 1,5 proc. m/m. Po kwietniowym wzroście o 2 proc. m/m, maj przyniósł natomiast stabilizację stawek ofertowych na rynku wtórnym. Jednocześnie utrzymują się duże różnice pomiędzy dzielnicami centralnymi i peryferyjnymi.
Jak pokazują dane serwisu SonarHome.pl dla rynku wtórnego, w tradycyjnie najdroższym Śródmieściu w maju 2026 r. oczekiwano średnio 20 625 zł/mkw., podczas gdy na Białołęce i w Rembertowie przeciętne stawki pozostawały wyraźnie poniżej 13 tys. zł/mkw.
Małgorzata Wełnowska z Cenatorium zwraca uwagę, że popyt w stolicy pozostaje ożywiony. Najchętniej wybierane są mniejsze, a więc bardziej dostępne cenowo mieszkania, mimo że często mają one wyższą cenę w przeliczeniu na metr kwadratowy.
Warto przy tym pamiętać, że ceny wpisywane do aktów notarialnych spadają odważniej niż stawki prezentowane w ogłoszeniach. W największych miastach różnica między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. wynosiła od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. Jednym z czynników są coraz droższe nowe lokale wprowadzane do sprzedaży.
Skalę zjawiska potwierdziły m.in. dane Narodowego Banku Polskiego za I kw. 2026 r. Zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) spadła zarówno kw./kw., jak i r./r., osiągając 13 477 zł/mkw. W tym samym czasie przeciętne wyceny mieszkań, czyli kwoty z ogłoszeń, poszły w górę.
W segmencie działek budowlanych nie widać natomiast sygnałów spadków – ceny rosną niemal bez przerwy od trzech lat. Choć I kw. 2026 r. przyniósł lekkie wyhamowanie podwyżek, kolejne odczyty indeksu Cenatorium wskazują na dalszą zwyżkę. W maju 2026 r. wskaźnik wyniósł 158,58 pkt.
W porównaniu z kwietniem oznacza to wzrost o 0,79 pkt, przy czym tempo podnoszenia cen było słabsze niż rok wcześniej. W relacji do maja 2025 r. indeks był wyższy o 3,17 pkt, co stanowiło najniższą roczną dynamikę od początku 2025 r.
MKZ Źródło: Przeczytaj w Pulsie Biznesu Grube wypłaty w firmach pożyczkowych. Właściciele wzbogacili się o setki milionów