Zakup mieszkania a najem: jak zmieniła się opłacalność w horyzoncie 25 lat?
Mimo że ponowny wzrost cen mieszkań podniósł wymagany wkład własny względem ubiegłego roku, wyraźnie niższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych powoduje, że całkowity koszt zakupu lokalu może dziś okazać się niższy niż rok temu. Sprawdziliśmy, jak w perspektywie 25 lat wypada zakup mieszkania finansowany kredytem w porównaniu z comiesięcznym czynszem płaconym przy wynajmie.
Decyzja o zakupie mieszkania – szczególnie pierwszego – zwykle balansuje między emocjami a racjonalną kalkulacją. Na potrzeby tej analizy odsunęliśmy jednak czynniki pozafinansowe i skupiliśmy się wyłącznie na twardych danych rynkowych oraz porównywalnej matematyce kosztów. W zestawieniu ujęliśmy dwa warianty: wydatki związane z nabyciem nieruchomości oraz środki, które co miesiąc bezpowrotnie trafiają do właściciela wynajmowanego lokalu.
Jednocześnie trzeba podkreślić, co celowo zostało poza wyliczeniami. Pominięliśmy przede wszystkim koszty ponoszone na starcie, jeszcze zanim odbierzemy klucze – m.in. taksę notarialną, opłaty sądowe, prowizję pośrednika czy podatek PCC, które istotnie zwiększają łączny koszt zakupu, zwłaszcza na rynku wtórnym. Nie uwzględniliśmy też trudnych do wyceny aspektów, takich jak łatwość zmiany miejsca zamieszkania, mniejsza odpowiedzialność za lokal po stronie najemcy czy finalne dojście do własności przy zakupie – zarówno gotówkowym, jak i kredytowym.
W odróżnieniu od sytuacji sprzed roku, obecnie nie da się już powiedzieć, że ceny mieszkań spadają. Ostatnie trzy kwartały przyniosły powrót wzrostów widocznych w aktach notarialnych, choć tempo tej tendencji wyraźnie osłabło w I kw. 2026 r. Z danych Bankier.pl, udostępnionych przez Cenatorium, wynika, że średnia cena metra kwadratowego dla 50-metrowych mieszkań w sześciu największych miastach Polski mieściła się w przedziale od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi, przez blisko 14 tys. zł w Krakowie, po 15,4 tys. zł w Warszawie.
To właśnie najbardziej poszukiwane mieszkania o metrażu 35–60 mkw. drożały w ostatnich kwartałach najsilniej. Dziewięć miesięcy wzrostów, częściowo równoważonych spadkami z pierwszej połowy 2025 r., przełożyło się na to, że w ujęciu rocznym ceny wpisywane w aktach notarialnych były przeciętnie wyższe od 7,4 proc. (Łódź) do 9,4 proc. względem I kw. 2025 r.
Inny obraz wyłania się z porównania trzyletniego, obejmującego czas zapowiedzi, wdrożenia i funkcjonowania programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W I kw. 2026 r. kawalerki kosztowały przeciętnie od ok. 33 proc. więcej (Gdańsk i Lublin) do blisko 48 proc. więcej (Kraków) niż w I kw. 2023 r. W ujęciu nominalnym wzrosty dochodziły do ponad 4900 zł/mkw. na rynku warszawskim.
Z kolei pierwsza połowa 2026 r., a szczególnie I kw. 2026 r., upłynęła pod znakiem spadków na rynku najmu. Stawki widoczne w ogłoszeniach w największych miastach są obecnie – ogólnie rzecz biorąc – nieco niższe niż przed rokiem. Wyjątkiem pozostaje Łódź, gdzie odnotowano wzrost (+3,2 proc. r/r), interpretowany raczej jako stabilizacja niż zmiana trendu.
W ujęciu trzyletnim również można mówić o stabilizacji. W porównaniu z 2023 r. czynsze ofertowe wzrosły średnio od niespełna 4 proc. we Wrocławiu i Krakowie do 12 proc. w Poznaniu. Warto jednak pamiętać, że już w 2023 r. rynek był na wyraźnym szczycie po wybuchu wojny na Ukrainie w lutym 2022 r.
W przypadku zakupu mieszkania za gotówkę – inaczej niż wskazywaliśmy przed rokiem – w ostatnich 12 miesiącach, ze względu na powrót wzrostów cen transakcyjnych, zwiększyła się liczba miesięcznych czynszów najmu odpowiadająca przeciętnej cenie 50-metrowego mieszkania.
Koszt zakupu 50-metrowego lokalu najszybciej „zrówna się” z wydatkiem na najem w Gdańsku, gdzie odpowiada 197 miesięcznym czynszom. To około 16,5 roku – o 1,5 roku (17 miesięcy) więcej niż rok wcześniej w analogicznym okresie. Bardzo zbliżony poziom odnotowano w Warszawie, gdzie wskaźnik wyniósł 198 czynszów. Tak jak przed rokiem, najwyższa relacja ceny zakupu do czynszów dotyczy Krakowa (225).